Senkung des Referenzzinssatzes

Der Hausverein Schweiz empfiehlt den Vermietern, die Mietverträge zu überprüfen und allfällige Anpassungen vorzunehmen. Der Vermieter muss den Mietzins für jeden einzelnen Vertrag prüfen. Massgebend für die Berechnung eines Senkungsanspruches des Mieters ist der bei Beginn des Mietverhältnisses oder bei der letzten Anpassung gültige Referenzzinssatz.

Der Referenzzinssatz gilt in der ganzen Schweiz, insbesondere bei unbefristeten Mietverhältnissen für die Mietzinsgestaltung. Diese Berechnungsbasis gilt auch, wenn kein schriftlicher Vertrag vorliegt, oder beim schriftlichen Vertrag die Angaben dazu fehlen. In diesem Fall gilt der bei Vertragsbeginn resp. Vertragsunterzeichnung geltenden Referenzzinssatz als Basis für künftige Mietzinsanpassungen

Die Senkung des Referenzzinssatzes von einem Viertelprozent (1.75% auf 1.5%) ergibt für den Mieter einen Reduktionsanspruch von 2.91% auf dem Nettomietzins. Dieser Reduktionsanspruch kann verrechnet werden mit:

  • Vorherige Veränderungen des Referenzzinssatzes
  • 40% der aufgelaufenen Teuerung
  • Allgemeine Kostensteigerung auf Unterhaltskosten & Betriebskosten
  • Wertvermehrende Investitionen des Vermieters am Mietobjekt

Die Teuerung berechnet sich ausschliesslich aufgrund der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise. Die Kostensteigerung wird in der Praxis verbreitet als Pauschale angewendet. Die von den Gerichten anerkannten Pauschalen sind in der Praxis unterschiedlich und variieren von Kanton zu Kanton (0.25 - 0.75% pro Jahr).

Ein gesetzlicher Senkungsanspruch des Mieters besteht nicht, wenn der Vermieter keinen kostendeckenden Ertrag aus der Mietsache erzielt. Die Ertragsberechnung basiert auf der Nettorendite  des Vermieters. Diese Rendite darf gemäss Bundesgericht maximal ein halbes Prozent höher sein als der aktuelle Referenzzinssatz. Insbesondere bei langjährigen Mietverhältnissen mit tiefem Mietzinsniveau und ohne bisherige Mietzinsanpassungen ist dieser Punkt zu prüfen. Der Vermieter kann sich vor allem bei älteren Liegenschaften auch auf die Orts- und Quartierüblichkeit berufen. Aufgrund der hohen Anforderungen an die Vergleichsobjekte wird dies in der Praxis selten angewendet. Sowohl die Ertragsberechnung wie auch die Orts- und Quartierüblichkeit sind im Streitfall durch den Vermieter zu beweisen und wir empfehlen Ihnen die Beratung durch eine Fachperson.

Die Art der Finanzierung des Mietobjektes ist für die Mietzinsberechnung nicht massgebend, der Vermieter kann also weder die Höhe der eigenen Zinskosten noch das Verhältnis zwischen Eigenkapital und Hypotheken gelten machen.

Eine Anpassung des Mietzinses ist dem Mieter mit dem amtlichen Formular mitzuteilen. Die Mietzinsänderung kann erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin in Kraft treten, das amtliche Formular muss dem Mieter mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist zugehen. Ein Mietzinsherabsetzungsbegehren des Mieters muss innert 30 Tagen beantwortet werden.

Barbara Mühlestein, Dossierspezialistin «Mietrecht» Hausverein Schweiz

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