Rahmenbedingungen

Gründung einer Stockwerkeigentümer-Gemeinschaft

Die rechtlichen Voraussetzungen für Stockwerkeigentum sind nicht ganz einfach. Wer den Kauf einer Wohnung plant oder bereits getätigt hat, wird sich jedoch nicht mit den Einzelheiten einer Gründung befassen müssen. In der Regel bestehen die Kaufobjekte bereits seit längerem, oder die Begründung wird von einer professionellen Verkäuferschaft vorgenommen, bevor die Wohnungen in den Verkauf gelangen. Wer dennoch plant, alleine oder mit weiteren Interessenten eine StockwerkeigentümerGemeinschaft zu begründen, soll verschiedene Punkte beachten.

Stockwerkeigentum wird formell erst mit dem Begründungsakt rechtskräftig. Dieser ist eine Erklärung, welche die öffentliche Beurkundung und die Eintragung im Grundbuch beinhaltet. Eine formlose Vereinbarung innerhalb einer Wohngruppe begründet demnach noch kein Stockwerkeigentum.

Die Erklärung kann gemäss Art. 712d Abs. 2 ZGB entweder auf Grund eines Vertrages der Miteigentümer oder auf Grund einer Erklärung des Alleineigentümers erfolgen. Diese Erklärung bzw. der Vertrag müssen schriftlich erfolgen. Erst ab dann wird Stockwerkeigentum zu einem selbständigen Rechtsgeschäft.

Die schriftliche Erklärung und die Eintragung im Grundbuch können auch erfolgen, wenn ein Gebäude noch nicht erstellt ist. In diesem Falle ist aber bereits ein detaillierter Aufteilungsplan dem Grundbuch einzureichen, aus welchem alle im Sonderrecht ausgeschiedenen Objekte ersichtlich sind. Dem Grundbuch ist die Fertigstellung des Gebäudes zu melden, allenfalls mit den erfolgten Korrekturen des Aufteilungsplanes.

Nun wird für jedes Stockwerkeigentum innerhalb des Gebäudes (also Wohnung, Bastelraum, weitere in sich abgeschlossene Räume) ein eigenes Hauptbuchblatt mit eigener Nummer hergestellt. Dadurch wird die Selbständigkeit eines jeden Stockwerkeigentümers und seiner Sonderrechte hervorgehoben.
Als wesentliche Punkte des Begründungsvertrages werden im Gesetz die räumliche Benennung der Stockwerkeinheiten sowie die Festsetzung der Wertquoten vorgeschrieben. Weitere Inhalte des Begründungsvertrages sind meistens die gemeinschaftlichen Gebäudeteile, die Vorkaufs- und Einspracherechte sowie die vom Gesetz abweichenden Beschlussfassungen.

In der Praxis ist es oft so, dass die Begründung von Stockwerkeigentum durch eine Person gemacht wird, welche alle Rechte am Objekt hat und diese später verkauft.

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