Fair vermieten heisst auch, günstigen Wohnraum an jene zu vermieten, die ihn besonders nötig haben. Doch Vermieter*innen brauchen vor allem die Sicherheit, dass Miete und Nebenkosten pünktlich bezahlt werden.  Ein Dilemma.

Vermieter*innen sind verantwortlich, die wirtschaftliche Situation der Mietinteressent*innen vor Mietbeginn zu überprüfen. Sie tun dies vor Abschluss des Vertrags, in der Regel aufgrund eines aktuellen  Beitreibungsregisterauszugs oder von persönlichen Abgaben. Karin Weissenberger, Leiterin des Casafair-Beratungsteams, sagt: «Es müssen im Vorfeld des Vertragsabschlusses unbedingt die nötigen Informationen eingeholt werden, also Nachfragen beim Arbeitgeber oder bei vorheriger Vermieterschaft, sofern diese als Referenzen angegeben wurden.»

Ja, zahlen die dann?

Genau das hat Casafair-Mitglied Nicolas getan. Er vermietet ein Altstadthaus mit Garten an eine Familie, die von der Sozialhilfe unterstützt wird. Nicolas hat sich auf einen Aufruf im casanostra hin gemeldet und  vermietet an Menschen, die von Armut betroffen sind. Er erscheint auf seinen Wunsch hin nicht mit seinem richtigen Namen, weil er die Persönlichkeitsrechte seiner Mieterschaft schützen will. Beide Elternteile haben  eine Sehbehinderung, weshalb vor Mietbeginn umfangreiche Ausbauten nötig waren. Diese wurden von einer gemeinnützigen Stiftung finanziert. Zum allseitigen Gewinn. «Die Liegenschaft ist kein 08/15-Objekt», wie  Nicolas im Gespräch mit casanostra sagt. «Ich musste eine Mieterschaft finden, die zu dem Haus passt.» Die Mietinteressenten, welche beim Auswahlverfahren vorne lagen, gaben an, von Unterstützungsleistungen zu  leben. «Ich habe natürlich am Anfang auch Bedenken gehabt: ja, zahlen die dann?» Die Faustregel sagt: höchstens ein Drittel des Einkommens fürs Wohnen. Der Mietzins für das Haus mit 130 m2 Wohnfläche beläuft  sich auf rund 1900 Franken. «Sie seien damit natürlich weit darüber », haben die zukünftigen Mieter*innen gesagt. «Da haben bei mir bisschen die Alarmglocken geschrillt. Ich habe dann ein längeres Telefon gemacht  mit der SVA des Kantons. Diese haben mir gesagt: Eigentlich müssen Sie um Ihre Miete keine Angst haben.» Nicolas verliess sich auf diese Auskunft der Fachstelle und schloss den Mietvertrag ab. «Ich habe mich zu Recht darauf eingelassen. Bis heute ist die Miete immer pünktlich bezahlt worden».

Kautionsversicherungen: Geschäft mit der Not

Ein Knackpunkt für viele Mietverhältnisse ist die Mietkaution. Karin Weissenberger meint dazu: «Es ist klar, dass gerade armutsbetroffene Menschen die drei Monatsmieten nicht aufbringen können. Hier muss man  Lösungen mit einer zeitlichen Staffelung für die Zahlung der Sicherheit finden.» Diese Notlage ist auch Basis für ein fragwürdiges Geschäftsmodell. Mietkautionsversicherungen werben mit Mietkaution ohne Bankdepot.  Die Jahresprämie beträgt einen Bruchteil der Kautionssumme, wird aber am Ende des Mietverhältnisses nicht zurückerstattet. Mieter*innen mit knappem Budget zahlen am Ende drauf. Mehrere Vermieter* innen haben  mit solchen Versicherungen auch schon schlechte Erfahrungen gemacht, wie Casafair-Berater Michel Wyss berichtet. Im Schadensfall, wenn Instandsetzungen nötig waren, bezahlten Kautionsversicherungen nicht oder nicht ohne Weiteres. Auch Vermieter Nicolas hatte von einem früheren Mietvertrag her schon mit einer Kautionsversicherung zu tun, welche eine Instandsetzung nicht bezahlen wollte. «Ein Cabaret. Das ist dann zu guter Letzt noch einigermassen okay herausgekommen. Doch seitdem ist mir ein Mietkautionskonto lieber.» Bei ihm bauen die Mieter*innen die Kaution in Raten auf. Wer im Raum Basel eine Wohnung sucht, kann sich für die  Verbürgung der Mietkaution auch an die Stiftung Edith Maryon wenden. Sabine Dettwiler leitet hier die Abteilung Mietkautionen. «Wir stellen Mietkautionsbürgschaften mit Solidarhaftung für alle aus: für  Wohlverdienende, für Working Poor, Sozialhilfe-Empfänger*innen, IV-EL-Empfänger* innen und AHV-Bezüger*innen.» Gemäss Dettwiler ist die Nachfrage gross. «Der Antrag wird vom Mieter gestellt.Häufig machen Vermieter*innen die Mieterschaft auf diese Möglichkeit aufmerksam. Bei einer Bürgschaft über unseren Solidaritätsfonds wird der Vermieterschaft die nötige Sicherheit geboten, ohne das knappe Budget der  Antragstellenden noch mehr zu belasten.» Der Fonds speist sich aus einem einmaligen Beitrag und einer Einlage von 15 Prozent der Kautionssumme, bezahlbar durch die Mieter*innen. Die Vermieter* in erhält als  Sicherheit eine schriftliche Bürgschaftsverpflichtung. In der Stadt Zürich gibt es beim Sozialdepartement ebenfalls einen Fonds, den man genau für diese Themen ansprechen kann. Ausserhalb der Städte sind solche  Angebote nicht leicht zu finden, was sich ändern könnte: Eine Stiftung für Mietbürgschaften, die im Raum Zürich tätig sein wird, ist in Planung, weiss Nadine Felix von der Stiftung Domicil Wohnen (Siehe Interview).

Das Mietrecht anwenden

Vermietende sollen in erster Linie das Mietrecht kennen und anwenden. Dazu gehört auch, ausstehende Mietzinsen anzumahnen und Kündigungen auszusprechen. «Die Vermieterschaft muss formell korrekt reagieren.  Dies heisst nicht nur, allenfalls das Gespräch zu suchen. Sondern auch eine Mahnung verbunden mit einer Kündigungsandrohung zu versenden und in einem zweiten Schritt die Kündigung auszusprechen. So ungern  man dies macht, es geht auch um den eigenen finanziellen Schutz. Oft kann man aber im Gespräch gemeinsam eine Lösung finden, insbesondere, wenn die finanzielle Schwierigkeit nur vorübergehend ist», sagt Karin  Weissenberger. Mieter*innen in Geldnot haben ihrerseits Möglichkeiten, welche Vermieterschaften nicht haben. So können diese prüfen, ob ein Anspruch auf soziale Unterstützung besteht. Bei kurzfristigen Engpässen  hilft ein Antrag an Institutionen wie die Winterhilfe oder Caritas. Diese bezahlen unkompliziert auch einzelne Monatsmieten oder eine Nebenkostenabrechnung. Das Ziel ist, günstigen Wohnraum zu erhalten, denn ein  Umzug bedeutet Mehrkosten. Wichtig ist, Grenzen zu respektieren, sowohl die der Vermieter- als auch der Mieterschaft. Vermieter*innen sollen nicht das Sozialsystem ersetzen. Doch wie sie sich verhalten, ist für  Mieterschaften in Geldnot entscheidend. «Vermieter*innen können Zeit schenken, mit längeren Fristen beim Bezahlen der Nebenkosten oder dem Aufbauen der Mietkaution», sagt Casafair-Fachberater Michel Wyss.Und  sie können Hilfe leisten bei Anträgen an gemeinnützige Stiftungen, wie es Vermieter Nicolas getan hat. Gemeinnützige Institutionen, welche Mietparteien solidarisch unterstützen, geben die nötige Sicherheit.  Dies brauchen Vermieter*innen, um günstigen Wohnraum an diejenigen zu vermieten, die ihn am dringendsten brauchen.

Ist das Geld knapp, können Solidarpartner beim Mieten Sicherheit für Vermietende und Mieterschaften gewähren. casanostra hat mit Nadine Felix, Geschäftsleiterin der Stiftung Domicil Wohnen in Zürich, gesprochen.

Casanostra Stiftung Domicil vermittelt Wohnraum an Armutsbetroffene in Zürich. Sind Sie also im direkten Kontakt mit Vermieter*innen und Wohnungssuchenden?

Nadine Felix Ja, selbstverständlich. Wir stehen an der Seite von Wohnungssuchenden, wenn diese nur über knappe finanzielle Mittel verfügen. Mit einer Solidarhaftung geben wir die nötige Rückendeckung, damit Vermieter*innen ruhig schlafen können und die Gewissheit haben, dass die Stiftung Domicil mithilft, falls es finanziell nicht  klappen sollte. Wenn die Miete nicht bezahlt werden kann, schauen wir, was es für Möglichkeiten gibt: Stellen, die allenfalls einspringen können, etwa das RAV, ein  Sozialzentrum oder karitative Organisationen wie die Winterhilfe. Wir vermitteln zwischen den Mietparteien, damit Vermieter*innen auf ihre Rechnung kommen, Mieter*innen  zu einem Zuhause, Kinder zu einer Basis.

Weil in der Stadt der Wohn raum knapp und teuer ist, werden Wohnungssuchende in die Agglo verdrängt, dort ist die Unterstützung nicht gleich gut ausgebaut.

Den Wohnort zu wechseln, ist nicht immer eine Option, da spielen verschiedene Themen rein: Das soziale Netz, das sich Familien aufgebaut haben, auf der einen Seite, die  Möglichkeit, nach einer bestimmten Wohndauer den Schweizer Pass zu beantragen, auf der anderen Seite. Wenn Wohnungssuchende beispielsweise die Miet kaution nicht zahlen können und es keine Unterstützungsmöglichkeiten gibt, drängen sich beispielsweise Kautionsversicherungen auf. Domicil lässt sich auf diese Angebote nicht ein, denn Menschen mit kleinem Budget zahlen hierbei drauf.

Arbeiten Sie auch mit privaten Vermieter*innen zusammen, die nur wenige Wohnungen vermieten?

Wir haben mit allen Typen von Vermieter*innen zu tun. Für uns ist Professionalität wichtig, auch auf Vermieterseite. Was für uns schwierig ist, ist ein Vermieter, der nach vier  Monaten anruft, und sagt, «Sie, die letzten drei Mieten sind nicht bezahlt worden». Für uns ist es wichtig, dass Vermietende das Mietrecht kennen und anwenden. Wenn ein  Mietzins nicht pünktlich bezahlt wird, muss gemahnt werden. So können wir das Thema mit den Mieter*innen angehen und Lösungen suchen. Was raten Sie privaten Vermieter*innen, die an Armuts betroffene vermieten? Der vertragliche Rahmen muss klar definiert sein. Innerhalb dieses Rahmens kann man dann nach Lösungen suchen.

Stellen wie unsere sind natürlich dafür prädestiniert.

Wichtig ist auch, dass Regeln klar kommuniziert werden. Für Mietende, die ihr Leben lang in der Schweiz gewohnt haben, sind die Gepflogenheiten völlig klar. Im interkulturellen Kontext ist das manchmal alles noch neu, man ist sich gar nicht bewusst, was erwartet wird und was nicht. Wir beschäftigen deshalb nebst Immobilienbewirtschafter*innen auch Sozialarbeiter*innen, um Wohnkompetenzen, gerade auch in einem laufenden Mietverhältnis, zu vermitteln.

Sie reden also über Migration.

Genau.

Ein ausländischer Vor oder Nachname ist auf Wohnungssuche bekanntermassen kein Vorteil.

Das kann ich klar unterstreichen. Wir unterstützen grösstenteils Personen mit  Migrationshintergrund. Ein Netzwerk ist auf dem Wohnungsmarkt immer noch der wichtigste Faktor. Dass man jemanden kennt, der jemanden kennt, der gerade zügelt, ist  ein Erfolgsfaktor.

Ich habe den Eindruck, die Stiftung Domicil ersetzt oder schafft diese Netzwerke, die je nachdem Zuzüger*innen nicht haben. Das ist genau unsere Rolle. So kann man das  am besten beschreiben. Das Networking, das Pflegen der Kontakte, immer und überall unsere Sache bekannt machen, Leute inspirieren, dass sie mit uns risikofrei etwas  Gutes tun können mit der Vermietung, das ist unser Auftrag.

«Muss ich in jedem Fall mit der Miete hinaufgehen, wenn der Referenzzins steigt?»

Das Mietrecht orientiert sich am einheitlichen hypothekarischen Referenzzinssatz, der am 1 . Juni 2023 von 1 , 25 auf 1 , 50 Prozent angestiegen ist und zurzeit auf diesem Wert bleibt.   Das bedeutet, dass grundsätzlich eine Mietzinserhöhung von 3 Prozent möglich ist, wenn der aktuelle Mietzins auf dem tieferen Referenzzinssatz beruht. In jedem Fall sollten Sie die  Anpassung des Referenzzinssatzes zum Anlass nehmen, die Höhe der Mieten anhand der tatsächlichen Kosten für die Liegenschaft zu prüfen. Bei der Anpassung spielen Kostenstände  wie Teuerung gemäss Landesindex sowie gestiegene Unterhalts- und Betriebskosten und wertvermehrende oder energetische Verbesserungen und Überholungen eine  Rolle.

Wenn Sie sich für eine Mietzinserhöhung entscheiden, vergessen Sie nicht, ein kantonal genehmigtes Formular mit klarer Begründung der Erhöhung pro Person einer Mietpartei zu  verwenden, um möglichen Anfechtungen einer missbräuchlichen Kündigung bei der zuständigen Schlichtungsbehörde vorzubeugen.

Der gestiegene Referenzzinssatz stellt sowohl Vermieter- als auch Mieterschaft vor eine Reihe von Fragen. Die wichtigsten sind hier beantwortet.

Die Fragen aus Sicht der Vermieterschaft

Wie sollen Vermieter*innen konkret vorgehen, wenn sie den Mietzins aufgrund der Teuerung und/oder des steigenden Referenzzinssatzes erhöhen wollen?

In erster Linie ist zu prüfen, auf welchen Kostenständen die Mietverträge basieren. Steht im Mietvertrag der Referenzzins von 1,25%, können die Vermieter*innen ausrechnen, wie und um wieviel sich der Mietzins verändern würde. Falls der zugrunde liegende Referenzzins noch höher als 1,25% liegt, kann die Berechnung ebenfalls durchgeführt werden, dann mit der entsprechenden Senkung des Referenzzinses unter Gegenverrechnung der aufgelaufenen Teuerung und der Betriebskostensteigerung. Danach ist aufgrund der finanziellen Situation der betreffenden Liegenschaft zu überlegen, ob die Erhöhung durchgeführt oder ob vorderhand abgewartet werden soll. Eine Erhöhung ist auch zu einem späteren Zeitpunkt möglich. Für die Erhöhung muss das jeweilige kantonale Formular zur Mietzinsänderungsanzeige verwendet werden.

In welchen Fällen ist eine Mietzinserhöhung für Vermieter*innen «unausweichlich» ?

Wenn die Vermieterschaft bis anhin sämtliche Senkungen weitergegeben hat, so muss durchaus geprüft werden, ob die Nettorendite (Verzinsung des Eigenkapitals) noch in einem angemessenen Rahmen liegt. Ist diese Verzinsung sehr tief, so ist eine Erhöhung sicherlich gerechtfertigt, damit die Eigentümerschaft ihren Verpflichtungen auch nachkommen kann.

Wie berechne und rechtfertige ich als Vermieter*in eine faire Mietzinsanpassung?

Die Berechnung ergibt sich stets in gleichem Masse und unter Vorgaben der mietrechtlichen Bestimmungen (siehe Merkblatt Referenzzinssatz). Wie vorerwähnt darf die Begründung darauf basieren, dass die früheren Senkungen stets an die Mieterschaft weitergegeben wurden. Und im Weiteren, wenn sie zur Deckung einer angemessenen Verzinsung des Eigenkapitals dient. Dabei ist es immer anständig, wenn die Mieter nebst dem amtlichen Formular ein erklärendes Begleitschreiben erhalten. Darin sollen die Eigentümer nicht nur die Berechnung aufzeigen (falls nicht schon im Formular gemacht), sondern auch die Beweggründe für die Weitergabe der Erhöhung erläutern.

Meine Mieterschaft hat bei der Schlichtungsbehörde die Mietzinserhöhung angefochten, wie gehe ich nun am besten vor?

Die den Mieter*innen zugestellten Unterlagen sind nochmals auf deren Richtigkeit hin zu prüfen. Wird ein Fehler festgestellt, so ist dies der Mieterschaft mitzuteilen und allenfalls eine korrigierte Berechnung zuzustellen. Nie falsch ist es, mit den Mietern den Kontakt und das Gespräch zu suchen, um allenfalls im Vorfeld Fragen zu klären und mögliche Missverständnisse auszuräumen. Für die Schlichtungsverhandlung selbst sind der Mietvertrag, bisherige Mietzinsänderungen und die aktuelle Mietzinsänderung einzureichen. An der Schlichtungsverhandlung werden die Unterlagen geprüft und mit den Parteien gemeinsam eine Lösung gesucht.

Die nächsten Fragen beziehen sich auf die Sicht der Mieterschaft

Wie können Mieter*innen prüfen, ob eine Mietzinserhöhung rechtlich zulässig ist?

Aufgrund des Mietvertrages und der bisherigen Mietzinsänderungen können die Mieter allenfalls selbst nachrechnen, ob die Erhöhung gerechtfertigt ist. Unter www.mieterecht.ch findet sich ein Mietzinsrechner, mit welchem die Berechnung selbst durchgeführt werden kann. Findet sich ein Fehler, ist dies mit der Eigentümerschaft zu klären. Dabei ist die Anfechtungsfrist von 30 Tagen nach Erhalt des Formulars nicht aus den Augen zu verlieren. Man kann anfechten und gleichzeitig das Gespräch mit der Eigentümerschaft suchen.

Mit welchen weiteren Steigerungen müssen Mieter*innen in naher Zukunft rechnen?

Es ist nicht ausgeschlossen, dass weitere Referenzzinserhöhungen und eine ansteigende Teuerung zu weiteren Mietzinserhöhungen führen könnten.

Welche Begründungen für eine Mietzinsanpassung wären illegal?

Wenn nebst der Erhöhung des Referenzzinssatzes und der Teuerung eine überhöhte Betriebskostensteigerung geltend gemacht wird, ist diesem Punkt sicherlich Aufmerksamkeit zu schenken. Die Betriebskosten dürfen pauschal pro Jahr erhöht werden, wobei eine durchschnittliche Erhöhung von 0,25 % pro Jahr angemessen sein könnten. Je mehr Nebenkosten auf die Mieter überwälzt werden (und das Finanzrisiko für den Vermieter also kleiner wird), desto tiefer ist der Überwälzungssatz anzusetzen. Die bisher gängige Praxis, 0,5 % pro Jahr zu überwälzen ist überholt und individuell anzuschauen.

Falls gleichzeitig weitere Erhöhungen gemacht werden wollen (Orts- und Quartierüblichkeit, obwohl diese nicht ausgewiesen ist oder Erhöhung wegen Investitionen, die nicht stattgefunden haben), so ist die Erhöhung auf jeden Fall anzufechten und auf deren Inhalt zu prüfen.

Nicht gültig ist eine Erhöhung, wenn sie nicht auf dem amtlichen Formular erfolgt.

Die Mieterschaft kann innerhalb von 30 Tagen nach Empfang des amtlichen Formulars bei der zuständigen Schlichtungsbehörde mitteilen, dass sie die Mietzinserhöhung anfechte und deren Gültigkeit prüfen lassen möchte. Diese Anfechtung kann per eingeschriebenem Brief erfolgen, die Schlichtungsbehörden verfügen jedoch auch über entsprechende Formulare, die online bezogen werden können. Eine Begründung kann zusammen mit der Anfechtung gemacht werden, spätestens anlässlich der Schlichtungsverhandlung ist das Gesuch zu begründen.